چشم‌انداز بازار مسکن برای سال ۱۴۰۲
فخرالدین زاوه، اقتصاددان: مدت‌ها است که شدت نااطمینانی‌ها در اقتصاد ایران، هرگونه اعلام نظر دقیق را در مورد آینده بازار دارایی‌های مختلف در ایران تقریبا غیرممکن کرده است. بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست، اما به هر حال در این یادداشت کوتاه سعی میشود چارچوبی برای درک مسیر یا مسیر‌های محتمل تحول در این بازار مهم ارایه شود. بنا به توضیحاتی که ارایه میشود به نظر می‌رسد احتمال هیچ سناریوی قیمتی را نمی‌توان ناچیز دانست و بسته به تحولات کلان اقتصاد، هر گزینه قیمتی در این بازار احتمال معناداری برای وقوع دارد.
برای ترسیم چشم‌انداز بازار مسکن، توجه به دو عامل اصلی و کلیدی در درون این بخش ضروری است: ضعف شدید تقاضای مصرفی و غلبه وجهه دارایی بودن مسکن. این دوعاملِ به‌هم مرتبط، در تعامل با عوامل کلان و فرابخشی مسیر کلی تحولات این بازار را در سال آتی رقم می‌زنند. ضعف شدید تقاضای مصرفی ثمره در کنار هم قرار گرفتن عوامل متعددی است که در تعامل با یک‌دیگر منجر به خروج اجباری عمده متقاضیان مصرفی از بازار مسکن شده است. از جمله این عوامل می‌توان به موارد زیر اشاره کرد: ۱) روند کاهشی درآمد حقیقی و قدرت خرید خانوار‌ها در حدود پانزده سال گذشته، ۲) رشد شدید قیمت مسکن در اثر ترکیب چرخه‌های سنتی رکود-رونق در بازار مسکن با فشار عوامل فرابخشی بر کلیه دارایی‌ها از جمله مسکن، و ۳) ناتوانی بازار مالی مسکن در تامین مالی مناسب و مکفی خانوار‌ها متناسب با شرایط اقتصادی کشور.
با در کنار هم قرار گرفتن این عوامل چند سالی است که عمده متقاضیان مصرفی از بازار مسکن خارج شده‌اند و بازار در غلبه متقاضیان سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی قرار دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد یک خانوار متوسط چنان‌چه بتواند سی‌درصد درآمد خود را پس‌انداز کند در سطوح فعلی درآمد و قیمت، هیچ‌گاه در طول دوران فعالیت اقتصادی خود (براساس جریان درآمد خانوار) قادر نیست وارد بازار خرید مسکن شود. در این شرایط تنها گروه به‌نسبت کوچکی از متقاضیان مصرفی که ثروت مناسبی دارند امکان ورود به بازار خرید مسکن را دارند. این گروه علاوه بر ثروت‌مندان شامل آن دسته از متقاضیان تبدیل به احسن نیز میشود که ارزش مسکن فعلی امکان ورود به بازار مسکن را به ایشان می‌دهد. به نظر می‌رسد در شرایط فعلی حفظ ارزش سایر دارایی‌ها -هم‌چون سپرده و سهام و … -، انگیزه‌ی مهمی برای تشویق متقاضیان تبدیل به احسن برای ورود به بازار ملک باشد و این دسته با هدف حفظ ارزش دارایی‌های غیر ملکی -هم‌چون سپرده یا سهام یا … – اقدام به خرید ملکی باارزش‌تر کرده باشند.
هرچند مسکن دارای هر دو بُعد کالایی (مصرفی) و دارایی است، اما به نظر می‌رسد تفوق متقاضیان سرمایه‌گذاری در غلبه‌ی وجه دارایی مسکن در تبیین رفتار بهای آن نقشی اساسی داشته است. انتظار آن است که این دسته از متقاضیان به‌طور کلی آگاهی بیشتری نسبت به تاثیرات تحولات اقتصاد کلان بر بازار مسکن داشته باشند؛ بنابراین شاهد بودیم که در سال‌های اخیر بازار مسکن بسیار به تحولات اقتصاد کلان حساس بود و با سرعتی به‌مراتب بیشتر از گذشته به این تحولات واکنشی هم‌سو با سایر دارایی‌های نقدشونده‌تر نشان می‌داد. حتی در برهه‌هایی خاص، هم‌چون دوران شدت گرفتن نااطمینانی‌ها در ماه‌های منتهی به انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، شدت و جهت حرکت بازار مسکن قابل مقایسه با بازار به‌شدت نقدشونده و حساسی هم‌چون ارز ارزیابی میشود. در مجموع در اثر عواملی که برشمرده شد، بازار مسکن از بازاری که با کندی به تحولات اقتصاد کلان وانش نشان می‌داد تبدیل به بازاری بسیار حساس‌تر به تحولات اقتصاد کلان شده است.
بازار مسکن امروز در شرایطی است که دوران طولانی جهش قیمتی چند ساله را پشت سر گذاشته و بهای واقعی آن (پس از خارج کردن اثر تورم عمومی) هرچند هم‌چنان در مقایسه با بهای واقعی مسکن در بلندمدت بسیار بالا است، اما اندکی پایین‌تر از روز‌های اوج خود در دوران انتخابات ریاست جمهوری آمریکا در سال ۱۳۹۹ قرار دارد. دو عامل اساسی را می‌توان پیشران بهای مسکن در چند سال گذشته برشمرد: به‌طور کلی هم‌چون سایر کالا‌ها و دارایی‌ها، مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده‌ی سطح بهای مسکن متغیر‌های پولی (هم‌چون حجم پول و نقدینگی) است؛ به‌علاوه، در سال‌های اخیر، شدت و تعدد ریسک‌های فرابخشی و سطح بالای نااطمینانی عامل دیگری است که بازار همه‌ی دارایی‌ها از جمله بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
فضای عمومی برای سرمایه‌گذاری مناسب نیست
در شرایطی که فضای عمومی برای سرمایه‌گذاری‌های مولد در کشور مناسب نیست، سال‌ها است که سرمایه‌گذاران جذب بازار دارایی‌ها شده‌اند. در این میان در حدود یک‌سال گذشته تحولات ریسک‌ها و تلاطم‌های اقتصاد کلان به‌گونه‌ای بود که نااطمینانی‌های گسترده و سناریو‌های متعددی پیشِ روی سرمایه‌گذاران قرار می‌داد. در این فضای نااطمینانی، سقوط ارزش دارایی‌هایی، چون ارز، طلا و سهام تحت شرایط معینی احتمال معناداری پیدا می‌کند. این در حالی است که به‌طور سنتی در بازار مسکن -به‌ویژه در اقتصادی تورمی ایران- علاوه بر حساسیت به متغیر‌های کلان، با چسبندگی قیمت‌ها هم روبه‌رو هستیم و به‌طور معمول شاهد نزول قیمت‌های اسمی نیستیم؛ بنابراین ریسک کاهش ارزش اسمی در این بازار به‌مراتب کم‌تر از سایر دارایی‌ها به نظر می‌رسد.
به اعتقاد نگارنده برگ برنده مسکن در سال گذشته همین ریسکِ کم‌تر بود که ضمن فراهم کردن امکان بهره‌مندی از تورم‌های احتمالی آتی، پوشش مناسبی نیز برای سرمایه‌گذار در برابر کاهش ارزش اسمی فراهم می‌کند. بر همین اساس در بیش از یک‌سال گذشته شاهد اقبال سرمایه‌گذاران به این بازار بودیم. مشابه این رخ‌داد -تمایل به سرمایه‌گذاری در ملک – را در اقتصاد‌های دیگری که ابزار‌های مناسب و مکفی برای مدیریت ثروت در اختیار ثروت‌مندان قرار نمی‌دهد، شاهد هستیم. در مجموع به‌نظر می‌رسد در سال گذشته سرمایه‌گذاران اغلب با نیت حفظ ارزش و کسب سود از تورم‌های احتمالی آتی وارد این بازار شده باشند و در مقابل بازار نیز با حفظ ارزش واقعی مسکن این انتظار را به‌خوبی برآورده کرده باشد.
با در نظر داشتن این توضیحات مختصر از شرایط امروز بازار مسکن می‌توان جمع‌بندی زیر را برای این بازار در سال جدید ترسیم کرد. اولین نکته آن است که با توجه به اهمیت و نقش اساسی ریسک‌های فرابخشی در تعیین مسیر حرکت بازار مسکن و با توجه به سطوح بالای نااطمینانی حاکم بر اقتصاد کشور، تقریبا هیچ گزینه‌ی قیمتی را (چه قیمت‌های اسمی، چه قیمت‌های واقعی) نمی‌توان بعید دانست و هر گزینه‌ی قیمتی احتمال معناداری برای وقوع دارد. بر همین اساس پیش‌بینی رفتار بازار مسکن و سایر دارایی‌ها در سال جدید بسیار دشوار به نظر می‌رسد.
امیدی به بازگشت متقاضیان مصرفی وجود ندارد
آن‌چه با اطمینان بیشتری می‌توان درباره‌ی آن اظهارنظر کرد آن است که با توجه به از دست رفتن قدرت خرید شهروندان و سطوح بالای قیمت مسکن، در اغلب سناریو‌های قابل تصور تقریبا امیدی به بازگشت متقاضیان مصرفی وجود ندارد. حتی به فرض این‌که بانک‌ها تسهیلات مناسبی (به‌طور مثال در حد ۵۰ تا ۶۰ درصد بهای ملک) در اختیار متقاضیان قرار دهند، در قالب عقود رایج و در شرایط تورمی موجود و به‌ویژه با در نظر گرفتن سطح درآمد متقاضیان، اغلب خانوار‌ها حتی در بازپرداخت اقساط آن با دشواری‌های جدی روبه‌رو خواهند بود. البته درشرایط فعلی همین فرض هم با موانع جدی در حوزه‌ی تمایل و توان بانک‌ها به اعطای چنین تسهیلاتی مواجه است. پرداخت موثر تسهیلات با نرخ‌های حمایتی نیز (جدای از ابهام جدی در خصوص بهینه بودن چنین سیاستی در شرایط فعلی) نیازمند منابع عمومی قابل توجه است که در شرایط فعلی مالی دولت، چندان امکان‌پذیر به نظر نمی‌رسد.
در مجموع خروج ناگزیر عمده‌ی متقاضیان مصرفی از بازار محتوم می‌نماید و تنها آن دسته از متقاضیان مصرفی که ثروت مناسبی در اختیار داشته باشند قادر به حضور در چنین بازاری خواهند بود؛ بنابراین انتظار می‌رود در سال پیشِ رو نیز بازار هم‌چنان در انحصار متقاضیان سرمایه‌گذاری باقی بماند و وجهه‌ی دارایی مسکن، تعیین‌کننده‌ی رفتار قیمت در میان‌مدت باشد. در چنین شرایطی بازار مسکن هم‌چون سال‌های اخیر با شدت و سرعت بیشتری از تحولات اقتصاد کلان تاثیر می‌پذیرد. هر چند تعدد ریسک‌ها و سناریو‌های محتمل برای اقتصاد ایران، اجازه نمی‌دهد با اطمینان گزینه‌های قیمتی مشخصی را پذیرفت یا کنار گذاشت، در صورت تداوم نااطمینانی‌ها، می‌توان انتظار داشت بازار به‌نسبت کم‌ریسک مسکن هم‌چنان برای سرمایه‌گذاری جذاب بماند، چرا که احتمال بازدهی اسمی منفی در این بازار بسیار کم‌تر از سایر دارایی‌ها است. در این شرایط، یکی از سناریو‌هایی که احتمال مناسبی برای وقوع دارد، حفظ روند سال گذشته و تداوم روند ثبات قیمت واقعی است.
تورم عمومی هم‌چون گذشته سنجه‌ای کلیدی برای تبیین رفتار بهای اسمی مسکن به‌شمار می‌رود. تورم‌های انتظاری بالا برای سال‌های پیشِ رو، سرمایه‌گذاری در مسکن را به فرصتی برای بازدهی مناسب یا دست‌کم حفظ ارزش تبدیل می‌کند. در این شرایط انتظار آن است که بهای مسکن کارکرد حفظ ارزش را برای سرمایه‌گذاران داشته و در محدوده‌ی تورم عمومی حرکت می‌کند. در این شرایط معاملات در سطوح مشاهده‌شده در سال گذشته باقی می‌ماند، البته چنان‌چه نااطمینانی‌ها افزایش پیدا کند (هم‌چون ماه‌های آخر سال پیش) عرضه‌کنندگان ممکن است برای روشن شدن بیشتر شرایط، دست نگاه دارند.
این شرایط به‌ویژه تبدیل به احسن‌کنندگان را با دشواری روبه‌رو خواهد کرد. از منظر ساخت‌وساز نیز، به‌رغم صعود قابل توجه قیمت‌ها، تا زمانی‌که سود‌های محقق‌شده احتمال قابل قبولی نیابند، نمی‌توان چندان به ورود سرمایه‌گذاری به حوزه‌ی ساخت‌وساز دل‌خوش بود، چرا که دشواری فروش و یافتن متقاضی (با استطاعت مناسب) موانع جدی برای سرمایه‌گذاری در این حوزه به‌شمار می‌رود. تداوم این وضعیت برای بازار مسکن شهری هم‌چون تهران خوش‌آیند نیست و در شرایط تقویت تقاضا می‌تواند فشار شدیدی به قیمت‌ها وارد کند.
کاهش معنادار ریسک‌ها در اقتصاد ایران، علاوه بر آن‌که می‌تواند به‌طور شگرفی تورم عمومی را کاهش دهد، می‌تواند منجر به آن شود که رشد بهای مسکن از تورم عمومی عقب مانده و بازار مسکن وارد دوران تعدیل تدریجی بهای واقعی شود. در مقابل افزایش شدید ریسک‌ها می‌تواند بازار را از شرایط عمومی سال گذشته ملتهب‌تر کند.
کلام آخر
در انتها یادآور میشود تداوم تعلل در اطلاع‌رسانی به‌موقع در خصوص تحولات قیمتی بازار مسکن که چند ماهی است به نظر می‌رسد در پیش گرفته‌شده، نه‌تن‌ها کمکی به فروکش کردن التهاب بازار نمی‌کند بلکه ضمن القای ملتهب بودن شرایط به فعالان و تحلیل‌گران بازار، با افزایش عدم‌قطعیت‌ها و نااطمینانی نسبت به شرایط عمومی بازار، خود مانعی برای رسیدن بازار به تعادل‌های مطلوب جامعه به‌شمار می‌رود. به‌علاوه لازم به یادآوری است، هم‌چون سایر اقتصادها، بهبود پایدار بخش مسکن کشور (چه در سمت عرضه، چه در سمت تقاضا و چه در حوزه توسعه بازار مالی مسکن) بیش از هر چیز، در گرو اصلاح ساختار‌های نامناسب اقتصادی اقتصادی کشور و دست‌یابی به رشد‌های اقتصادی پایدار و کنترل تورم است.
منبع: بورس نیوز
