پیش فروش های غیر طبیعی مسکن در بازار

همزمان با ایجاد تقاضای نسبی برای پیش‌‌‌ خرید آپارتمان در بازار معاملات املاک شهر تهران، ریسک ثانویه در بازار دوم مسکن شناسایی شد.

به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی‌‌‌ها درباره تازه‌‌‌ترین تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد در هفته‌‌‌های اخیر گروهی از متقاضیان مسکن به بازار دوم معاملات آپارتمان-بازار پیش‌‌‌فروش- ورود کرده و در حال رصد شرایط آپارتمان‌‌‌های عرضه شده به این بازار هستند. با این حال، رصد شرایط بازار از شناسایی ریسک ثانویه در این بازار خبر می‌دهد. در حالی که بازار پیش‌‌‌فروش مسکن طی سه سال اخیر با خطر توقف پروژه‌‌‌ها، ناشی از جهش هزینه‌‌‌های ساختمانی قرار داشت، در حال حاضر برخی سازنده‌‌‌ها اقدام به انتقال ریسک افزایش احتمالی هزینه‌‌‌های ساخت در طول دوره اجرای پروژه به پیش‌‌‌خریداران می‌کنند. این انتقال ریسک هم‌‌‌اکنون در شکل پیش‌‌‌فروش بخشی از واحدهای عرضه شده به بازار دوم معاملات مسکن با شرایط دریافت حداقل ۵۰‌درصد از قیمت کل توافق شده در همان ابتدای شروع پروژه است.

پیش‌‌‌خریداران مسکن هم‌‌‌اکنون در حالی در معرض خطر انتقال تورم ساختمانی قرار دارند که رصد شرایط موجود نشان‌دهنده عرضه فایل‌‌‌های پیش‌‌‌فروش با شرایط غیرطبیعی به متقاضیان این بخش از بازار مسکن است.

افت قیمت واقعی مسکن در ماه‌‌‌های اخیر، توقف جهش قیمت و همچنین کاهش التهاب در بازار معاملات مسکن باعث شده است برخی از متقاضیان مسکن که از بودجه و نقدینگی کافی برای خرید واحدهای آماده برخوردار نیستند برای ورود به بازار دوم معاملات ملک یعنی پیش‌‌‌فروش تمایل پیدا ‌کنند. میانگین تورم ماهانه مسکن که در دو سال گذشته همواره بالاتر از ۵ درصد بود در شرایط فعلی به طور متوسط به ۲ درصد کاهش یافته است.

همین موضوع، بازار پیش‌‌‌فروش را برای عده‌‌‌ای از متقاضیان مسکن جذاب کرده است.هر چند عرضه پیش‌‌‌فروشی در بازار ملک  همچنان هم محدود است.

تحقیقات میدانی و بررسی‌‌‌ها از بازار پیش‌‌‌فروش مسکن در مناطق مختلف شهر تهران (مناطق مصرفی غرب، شرق و جنوب پایتخت) نشان می‌دهد، هم‌‌‌اکنون حداکثر اختلاف قیمت واحدهای پیش‌‌‌فروشی با واحدهای نوساز مشابه آماده تحویل  به طور متوسط به ۱۰ درصد رسیده است. این در حالی است که این میزان در شرایط عادی بازار مسکن و در سال‌های ابتدایی دهه ۹۰ حداقل حول‌وحوش ۲۰ درصد بود.  هر چند عرضه و تقاضا در بازار پیش‌‌‌فروش مسکن نسبت به سال‌هایی که بازار ملک در شرایط معمولی قرار داشت بسیار کمتر است اما هم‌‌‌اکنون برخی از سازنده‌‌‌ها و متقاضیان مسکن در این بازار حضور دارند؛ شرایط اما در بازار پیش‌‌‌فروش، غیرطبیعی است که علاوه بر ریسک اصلی این بازار در دوره جهش، خطر دوم را نیز متوجه پیش‌‌‌خریداران کرده است.

جزئیات ریسک اول

هم‌‌‌اکنون، بازار پیش‌‌‌فروش مسکن در حالی با ریسک جدیدی از ناحیه خطر انتقال بار تورم ساختمانی از سازنده به پیش‌‌‌خریدار مواجه شده است که پیش از این در دوره اخیر جهش قیمت، پیش‌‌‌خریداران با ریسک دیگری مواجه بودند که می‌توان از آن به عنوان ریسک اول پیش‌‌‌خرید مسکن در دوره جهش قیمت مسکن یاد کرد. ریسک اول یا ریسک اصلی ورود به بازار دوم معاملات مسکن برای پیش خریداران مربوط به خطر عدم‌اجرای تعهدات سازنده به دلیل جهش هزینه‌‌‌های ساختمانی است.

در دوره جهش قیمت مسکن، سه جزء اصلی بازار ساخت‌وساز یعنی بازار زمین و املاک کلنگی، بازار مصالح و همچنین سطح دستمزدهای نیروی کار، دستخوش جهش و افزایش محسوسی شد. میانگین قیمت زمین در شهر تهران در سال‌های جهش (فاصله سال‌های ۹۷ تا انتهای ۹۹)، حدود ۱۰ برابر افزایش یافت. میانگین قیمت مسکن نیز در این فاصله بیش از۷ برابر رشد کرد و براساس آخرین آمارهای رسمی متوسط دستمزد نیروی انسانی نیز در این بازه زمانی ۷/ ۳ درصد افزایش یافت.

در شرایطی که در این بازه زمانی (فاصله سال‌های ۹۷ تا انتهای ۹۹)، به دلیل تورم شدید هزینه‌‌‌های ساخت به‌خصوص از ناحیه جهش قیمت زمین و افزایش شدید و مستمر قیمت مصالح ساختمانی، عملا سازنده‌‌‌ها امکان برآورد قیمت تمام شده ساخت را نداشتند، پیش‌‌‌خرید از بازار مسکن  ریسک مهم و عمده‌ای برای پیش‌‌‌خریداران به همراه داشت. این ریسک مربوط به افزایش قابل‌توجه قیمت تمام شده ساخت در طول دوره ساخت‌وساز است. در چنین شرایطی دو خطر عمده پیش‌‌‌خریداران را تهدید می‌کرد. اول آنکه به واسطه جهش هزینه‌‌‌های ساخت، پروژه متوقف شده وسازنده دیگر قادر به ادامه کار نباشد. بنابراین پروژه‌‌‌ها در بهترین حالت با تاخیر تحویل شده یا در بدترین حالت متوقف می‌‌‌شد. از سوی دیگر، پیش‌‌‌خریداران با دبه قیمتی سازنده به دلیل افزایش هزینه‌‌‌های ساخت مواجه شده و در نهایت و برای آنکه بتوانند واحد خود را تحویل بگیرند ناچار به پرداخت بیشتر از رقم توافق شده برای اتمام پروژه می‌‌‌شدند.
این ریسک را می‌توان به عنوان ریسک اول، اصلی و بزرگ‌تر بازار پیش‌‌‌خرید مسکن در دوره اخیر جهش قیمت معرفی کرد. به دنبال این ریسک، تعداد قابل‌توجهی از افرادی که در سال‌های جهش قیمت مسکن اقدام به پیش‌‌‌خرید آپارتمان کردند با این معضل مواجه شده و متحمل ضرر و زیان از بابت پرداخت هزینه اضافی برای تکمیل واحد شده یا پروژه‌‌‌های آنها برای مدت زیادی متوقف شد.

مختصات ریسک ثانویه

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد در حالی که هنوز ریسک اول پیش‌‌‌خرید مسکن به طور کامل برطرف نشده است، ریسک دیگری برای متقاضیان بازار دوم معاملات مسکن ایجاد شده است. در واقع، هم‌‌‌اکنون که بازار معاملات مسکن وارد فاز پساجهش شده، سرعت رشد قیمت زمین کند شده و تورم مصالح ساختمانی نیز در مقایسه با سال قبل در مسیر کاهش قرار گرفته است، بررسی‌‌‌ها از شناسایی نوع دوم ریسک در بازار پیش‌‌‌خرید مسکن خبر می‌دهد.

این ریسک ثانویه به انتقال خطر شروع تورم بالا در بازار ساخت‌وساز در ماه‌‌‌های آتی از سازنده به پیش‌‌‌خریدار مربوط می‌شود. در شرایط فعلی برخی از سازنده‌‌‌ها قبل از شروع عملیات ساخت اقدام به پیش‌‌‌فروش تمام یا برخی از واحدهای خود کرده‌‌‌اند. به این شکل پیش‌‌‌فروش (پیش‌‌‌فروش قبل از شروع پروژه یا در مراحل ابتدایی ساخت)، در اصطلاح پیش‌‌‌فروش روی خاک گفته می‌شود. این شکل از پیش‌‌‌فروش بر اساس بررسی‌‌‌های انجام شده و نظر فعالان بازار ساخت‌وساز و مسکن، خطرناک‌‌‌ترین شکل پیش‌‌‌خرید برای متقاضیان مسکن است.

هم‌‌‌اکنون عمده سازنده‌‌‌هایی که اقدام به پیش‌‌‌فروش واحدها روی خاک می‌کنند، دست‌‌‌کم ۵۰ درصد از کل مبلغ فروش واحد را از همان ابتدا از پیش‌‌‌خریدار مطالبه می‌کنند. آنها با استفاده از این اقدام، در واقع ریسک ناشی از افزایش هزینه ساخت را به پیش‌‌‌خریدار منتقل می‌کنند. عمده سازنده‌‌‌هایی که اقدام به عرضه فایل پیش‌‌‌فروش با این شرایط می‌کنند معمولا با هدف سرمایه‌گذاری مبالغ گرفته شده از پیش‌‌‌خریداران در سایر بازارها مانند بازار ارز، سهام و…، اقدام به مطالبه حداقل نیمی از قیمت کل واحد می‌کنند. این گروه از سازنده‌‌‌ها قصد دارند از این طریق به سودی فراتر از سود ناشی از ساخت‌وساز دست یابند و از سوی دیگر ریسک ناشی از افزایش هزینه ساخت در طول اجرای پروژه را پوشش دهند.

در واقع، درست است که هم‌‌‌اکنون تورم در بازار زمین تا حدی کنترل شده و به صفر نزدیک شده است و سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی نیز در مقایسه با سال گذشته کاهش یافته است اما هم‌‌‌اکنون برخی از سازنده‌‌‌ها شرایطی را برای پیش‌‌‌خریداران تعیین می‌کنند که عملا این شرایط به معنای انتقال ریسک احتمال افزایش هزینه‌‌‌های ساخت‌وساز در طول دوره ساخت به پیش‌خریدار است.

سه جزء ریسک دوم

علاوه بر ریسک اصلی پیش‌‌‌خرید مسکن که توضیح داده شد، ریسک ثانویه یا همان انتقال ریسک تورم ساختمانی به پیش‌‌‌خریداران در شکل مطالبه دست‌‌‌کم ۵۰ درصد از قیمت واحد پیش‌‌‌فروش شده از همان ابتدای شروع پروژه (زمانی که پروژه هنوز شروع نشده یا ابتدای مراحل ساخت قرار دارد)، دست‌‌‌کم سه ویژگی مهم دارد.
اولین ویژگی که به نوعی می‌توان از آن به عنوان ریسک پیش‌‌‌خرید برای متقاضیان در شرایط فعلی یاد کرد مربوط به احتمال محرومیت پیش‌‌‌خریداران از یک امتیاز احتمالی بازار مسکن در ماه‌‌‌های بعد است. در شرایطی که چشم‌‌‌انداز قیمت مسکن در ماه‌‌‌های پیش‌‌‌رو افزایشی نیست وحتی احتمال می‌رود حباب قیمت مسکن تخلیه شود، ممکن است پیش‌‌‌خریداران از گزینه‌‌‌های بهتر ملکی در ماه‌‌‌های بعد با پیش‌‌‌خرید در مقطع زمانی حاضر محروم شوند.

هر چند این موضوع در حد یک احتمال است. دومین مشخصه مربوط به انتقال سود مبلغ اضافه‌‌‌ای است که پیش‌‌‌خریداران هم‌‌‌اکنون از بابت تسویه حداقل ۵۰ درصد قیمت واحد پیش‌‌‌خرید شده به سازنده، پرداخت می‌کنند. در شرایط عادی معمولا پیش‌‌‌خریداران ۲۰ درصد از قیمت واحد پیش‌‌‌خرید شده را به سازنده پرداخت می‌کردند در حالی که سازنده‌‌‌ها هم‌‌‌اکنون دست‌‌‌کم ۵۰ درصد از مبلغ کل واحد را از همان ابتدا از پیش‌‌‌خریدار دریافت می‌کنند. عمده آنها مبالغ دریافتی را در بازارهای پربازده سرمایه‌گذاری می‌کنند و از این طریق سود کسب می‌کنند. سودی که پیش‌‌‌خریداران در صورت پیش‌‌‌خرید واحد با مبالغ کمتر می‌توانستند کسب کنند از این طریق به سازنده‌‌‌ها منتقل می‌شود.

مشخصه یا ریسک سوم نیز مربوط به شکل غیرطبیعی بازار پیش‌‌‌فروش ساختمان در مقطع زمانی حاضر است. زمانی که پیش‌‌‌خریداران ۵۰ درصد از قیمت واحد پیش‌‌‌خرید شده را در همان ابتدای شروع عملیات ساخت یا قبل از آن به سازنده پرداخت می‌کنند، خود این موضوع یک اقدام غیرطبیعی وریسک مهم محسوب می‌شود.

چرا که در کوتاه‌ترین زمان ممکن، پروسه ساختمانی حداقل یکسال به طول می‌‌‌انجامد. در عمده موارد نیز این مدت بین یک و نیم تا دو سال طول می‌‌‌کشد. در چنین شرایطی وقتی پیش‌‌‌خریدار ۵۰ درصد از قیمت کل واحد پیش‌‌‌خرید شده را به سازنده پرداخت می‌کند در واقع ریسک زیادی را متحمل می‌شود. چرا که در دوره ساخت که بین یک تا دو سال به طول می‌انجامد هر اتفاق غیرمنتظره‌‌‌ای می‌تواند رخ دهد که منجر به زیان‌‌‌دیدگی پیش‌‌‌خریدار شود.

ممکن است هزینه‌‌‌های ساخت در این مدت دچار جهش شود یا برای سازنده اتفاقی رخ دهد که پروژه متوقف شود. در شرایطی که پیش‌‌‌خریدار تنها ۲۰ درصد از مبلغ واحد پیش‌‌‌خرید شده را به سازنده پرداخت می‌کرد زیان ناشی از توقف یا تاخیر پروژه کمتر بود اما در وضعیتی که پیش‌‌‌خریدار از همان ابتدا حداقل ۵۰ درصد از مبلغ کل واحد پیش‌‌‌خرید شده را به سازنده پرداخت می‌کند هر اتفاقی که در روند ساخت‌وساز اختلال ایجاد کند اعم از تاخیر یا توقف پروژه زیان هنگفتی را برای پیش‌‌‌خریدار به همراه خواهد داشت. از این رو این شکل از پیش‌‌‌خرید آپارتمان روشی بسیار پرهزینه وپرریسک برای پیش‌‌‌خریداران محسوب می‌شود.

توصیه فعالان بازار به پیش‌‌‌خریداران

فعالان بازار ساخت‌وساز در خصوص آخرین وضعیت بازار پیش‌‌‌فروش مسکن اعلام کردند: هم‌‌‌اکنون متقاضی برای پیش‌‌‌خرید مسکن به طور نسبی افزایش یافته است هرچند نمی‌توان گفت متقاضی پیش‌‌‌خرید در بازار زیاد است. اما عرضه پیش‌‌‌فروشی نسبت به تقاضا کمتر است. در شرایطی که بازار معاملات مسکن در وضعیتی قرار گرفته که انتظار می‌‌‌رفت تقاضا برای پیش‌‌‌خرید مسکن بیشتر از حد فعلی باشد اما بنا به سه علت عمده به‌رغم قرار گرفتن در فاز پساجهش تقاضا برای پیش‌‌‌خرید آن طور که باید در بازار حضور ندارد. یکی از این دلایل پایین بودن قدرت خرید متقاضیان است. اگر چه بازار معاملات مسکن به فاز پساجهش ورود کرده سرعت رشد قیمت مسکن کاهش یافته است، اما هنوز شکاف زیادی بین قدرت خرید متقاضیان به‌خصوص خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و سطح قیمت‌ها در بازار مسکن وجود دارد.
از سوی دیگر بازار پیش‌‌‌فروش بازاری با سطح اعتماد و اطمینان کم برای پیش‌‌‌خریداران است و همین موضوع ورود متقاضیان به این بازار به‌رغم تمایل آنها به پرداخت مرحله‌‌‌ای بهای خرید آپارتمان را کاهش می‌دهد.
سر به سر بودن یا یکسان بودن قیمت پیش‌‌‌فروش بخش عمده واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار پیش‌‌‌فروش با بهای آپارتمان‌‌‌های نوساز نیز دلیل سومی است که تقاضا برای پیش‌‌‌خرید در مقطع زمانی فعلی چندان زیاد نیست.
واحدهایی که کمتر از۶ ماه به زمان اتمام پروژه و عملیات ساخت آنها باقی مانده است معمولا با قیمت واحدهای نوساز آماده تحویل، به بازار عرضه می‌‌‌شوند. بنابراین اختلاف قیمتی با واحدهای مسکونی نوساز ندارند؛ از این رو، عمده متقاضیان مصمم به خرید ترجیح می‌دهند به جای پیش‌‌‌خرید آپارتمان اقدام به خرید واحد مسکونی آماده کنند.
این موضوع به این معناست که در بسیاری از موارد قیمت فایل‌‌‌های پیش‌‌‌فروشی از قیمت واحدهای آماده با عمربنای بیشتر، بالاتر است. همین موضوع باعث می‌شود بخش زیادی از متقاضیان به جای پیش‌‌‌خرید اقدام به خرید واحد آماده با عمربنای بالاتر کنند وریسک‌های پیش‌‌‌خرید را متحمل نشوند.

هم‌‌‌اکنون سه نوع پیش‌‌‌فروش در بازار مسکن وجود دارد. پیش‌‌‌فروش واحدهایی که کمتر از۶ ماه به زمان تکمیل و تحویل واحدها باقی مانده است و واحدها در مرحله نازک‌کاری قرار دارند. پیش‌‌‌فروش‌هایی که واحدها در مرحله سفت‌‌‌کاری قرار داشته وبین ۶ تا یکسال به زمان تکمیل و تحویل آنها باقی مانده وپیش‌‌‌فروش واحدهایی که بیش از یکسال به زمان تکمیل آنها باقی مانده و عمده آنها در مراحل اولیه ساخت یا در مرحله خاک (هنوز عملیات ساختمانی روی زمین آغاز نشده است)، قرار دارند.

فعالان بازار پیش‌‌‌فروش مسکن می‌‌‌گویند هم‌‌‌اکنون عمده سازنده‌‌‌هایی که در بازار ساخت‌وساز باقی مانده‌‌‌اند سازنده‌‌‌های با بنیه مالی قوی‌‌‌تر هستند و در دوره جهش هزینه‌‌‌های ساخت و رکود معاملات مسکن سازنده‌‌‌های ضعیف‌‌‌تر از بازار ساخت‌وساز حذف شدند. در حالی که سازنده‌‌‌های قوی‌‌‌تر همچنان تمایلی به پیش‌‌‌فروش ندارند اما به طور محدود بخشی از واحدهای خود را نیز به این بازار عرضه می‌کنند.
هم‌‌‌اکنون عمده واحدهایی که به بازار پیش‌‌‌فروش عرضه شده است مربوط به سازنده‌‌‌های پول لازم است. به‌خصوص سازنده‌‌‌هایی که قصد دارند مبالغ دریافت شده از پیش‌‌‌خریداران را در سایر بازارهایی که از نظر آنها در ماه‌‌‌های آتی بازدهی بالاتری دارند سرمایه‌گذاری کرده و از این طریق نه تنها ریسک ناشی از افزایش هزینه ساخت را برای خود پوشش دهند بلکه از سود بالاتری نیز به واسطه سرمایه‌گذاری در بازارهای پربازده برخوردار شوند.

فعالان بازار پیش‌‌‌فروش مسکن به متقاضیان این بازار توصیه می‌کنند اکیدا از پیش‌‌‌خرید واحدهایی که هنوز عملیات ساختمانی آنها آغاز نشده است یا در ابتدای فرآیند ساخت قرار دارند خودداری کنند. آنها می‌‌‌گویند پیش‌‌‌خریداران زمانی اقدام به پیش‌‌‌خرید کنند که پروژه حداقل از مرحله احداث سقف دوم عبور کرده باشد و عملیات ساخت در حال پیشرفت باشد.