مسکن آماده ورود به دوره سخت رکود

پیمان مولوی، کارشناس اقتصادی به بررسی وضعیت بازار مسکن پرداخت و در این‌باره گفت: فارغ از این که برجام احیا بشود یا نه یک دوره رکود در بازار مسکن اتفاق خواهد افتاد.

بازار مسکن طی سال‌های اخیر افزایش قیمت سرسام‌آوری را تجربه کرد و مردم طی این سال‌ها قدرت خرید خود را از دست داده‌اند. حال مهم‌ترین پرسش در روزهای پایانی سال این است که بازار مسکن در سال آینده چه سمت‌وسویی را برای حرکت انتخاب خواهد کرد؟

پیمان مولوی، کارشناس اقتصادی در پاسخ به این پرسش به «ابتکار» گفت: بازار املاک و مستغلات برخلاف بازار سرمایه و یا بازارهایی که به سرعت نسبت به اتفاقات واکنش نشان می‌دهند بازاری است که بیش از ۸۰ درصد دارایی ایرانیان را جذب می‌کند و می‌توان گفت که ما با یک بازار سنگین روبه‌رو هستیم. ما در بازار املاک و مستغلات یک دوره رونق و بعد یک دوره رکود داریم، بنابراین رکود یک مسئله حتمی است که بروز خواهد کرد.

مولوی افزود: ما در بازار مسکن یک چرخه اصلی داریم که الزاماً به برجام و دولت ربطی ندارد این چرخه تجدید قدرت خرید ایرانیان است. ما یک کشوری هستیم که در چهار دهه گذشته فقط نزدیک به ده سال تورم پایین داشتیم و گاهی اوقات تورم یک رقمی شده، بقیه سال‌ها تورم در اقتصاد کشور بالا و دو رقمی بوده است.

این کارشناس اقتصادی اظهار کرد: از سال ۱۳۹۶ تا به امروز طولانی‌ترین دوره رونق املاک و مستغلات را از سال ۷۰ داشته‌ایم، این یعنی فارغ از این که برجام احیا بشود یا نه یک دوره رکود در بازار مسکن اتفاق خواهد افتاد.
مولوی با اشاره به گزارش بانک مرکزی در حوزه املاک گفت: سه گزارش آخر بانک مرکزی در حوزه املاک و مستغلات که در آن گزارش معاملات و روند قیمتی وجود داشت ارائه شد و نشان می‌داد که در دی ماه به یک رشد محدودی در معاملات و قیمت رسیده بودیم و منتظر بودیم که گزارش بهمن ماه نیز ارائه شود. در گزارش بهمن ماه روند معاملات حدود ۱۳ درصد منفی شده بود و روند رشد قیمتی نیز فقط چهاردهم درصد بود و این یعنی اینکه بیش از پیش ما به نقطه علمی تعریف رکود نزدیک شده‌ایم و به احتمال زیاد تا دو ماه آینده (اردیبهشت) وارد یک دوره رکود در حوزه مسکن خواهیم شد.
اگر برجام احیا نشود …

این کارشناس اقتصادی در بخش دیگری از صحبت‌هایش به بررسی شرایط بازار مسکن در صورت به نتیجه نرسیدن مذاکرات پرداخت و در این‌باره گفت: اگر مذاکرات به نتیجه نرسد، شرایط اقتصاد بدتر از گذشته شود و دید مثبتی که نسبت به آینده و اثر مذاکره بر اقتصاد ایجاد شده است به واقعیت نپیوندد فارغ از اینکه زمان، زمان رسیدن به رکود است ما باز شاهد رشد قیمت در بازار املاک و مستغلات خواهیم بود.

دوره رکود بیشتر از ۲ سال نخواهد بود

وی در پاسخ به این پرسش که آیا ممکن است رکود در بازار مسکن ۴،۵ سال طول بکشد یا خیر گفت: سناریوهای ورود به رکود وجود دارد اما اینکه ما یک رکورد ۴،۵ ساله داشته باشیم شاید چنین اتفاقی رخ ندهد. بدون شک ما دوره‌هایی را داشته‌ایم که رکود طولانی‌تر از دوره رونق بوده است اما من به شخصه فکر نمی‌کنم که دوره رکود در اقتصاد ایران با شرایط فعلی که ما داریم بیش از دو سال طول بکشد.

چراکه متاسفانه اگر برجام هم به نتیجه برسد دو سال دیگر زمان انتخابات آمریکا بوده و ممکن است جمهوری خواهان دولت را در دست بگیرند. از سوی دیگر شاهد هستیم که وضعیت جهان در حوزه مواد کالایی و تورم بازار کالایی به چه سمتی می‌رود به همین دلیل بهای تمام شده مسکن بالا خواهد رفت، قیمت فولاد، نهاده‌ها و انرژی افزایشی خواهد بود و این مسئله سبب می‌شود که ما یک تورم در حوزه املاک داشته باشیم بنابراین رکود طولانی مدت در بازار املاک و مستغلات سناریوی دسته پایین‌تری خواهد بود.

اجاره‌نشینان برای خرید خانه دست دست نکنند

مولوی همچنین در پاسخ به این پرسش که با وجود پیش‌بینی‌ها از ورود بازار مسکن به دوره رکود رفتار سرمایه‌گذاران در سال آتی باید چگونه باشد، گفت: ما چهار نوع سرمایه‌گذار در بازار مسکن داریم. دسته اول صرفه‌جوها هستند، همان‌هایی که اجاره‌نشین بوده و به دنبال صاحبخانه شدن هستند. دسته دوم رفاه‌گرا بوده، افرادی که بیش از یک خانه دارند. دسته سوم سوداگران و تیپ بعدی سرمایه‌گذارانی هستند که بالای ۷۰۰ هزار دلار در سال درآمد دارند. دسته اول در خرید خانه نباید درنگ کنند و هر خانه‌ای را که توانستند باید خریداری کنند چراکه این افراد نمی‌توانند خود را فدای احتمالات کنند و باید هر طور که شده یک چهاردیواری برای خود بخرند بنابراین این افراد نباید درگیر ارزان شدن و یا گران شدن خانه باشند.
وی ادامه داد: اما دسته دومی یا همان رفاه‌گراها می‌توانند چند ماهی را صبر کنند تا ببینند وضعیت بازار چگونه خواهد بود. چرا‌که اگر رکود در بازار اتفاق بیفتد آنها می‌‌توانند با پولی که اکنون دارند خانه‌ای با متراژ بالاتر تهیه کنند. سوداگران نیز اکنون اصلاً وارد بازار مسکن نمی‌شوند چراکه این بخش برای آنها جذابیت ندارد. بخشی از دسته چهارم یا همان سرمایه‌گذاران نهادی نیز که در حوزه ساختمان‌سازی بودند درنگ می‌‌کنند و وارد بازار نمی‌شود اما کسانی که به طور حرفه‌ای در حوزه املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کنند از فشار سرمایه‌گذاری خود می‌کاهند و سعی می‌کنند به سرعت پروژه‌های خود را تمام و تحویل بدهند و پیش‌فروش کنند./ایران جیب