سرمایه‌گذاری در زمین چقدر سودده بود؟
درحالی‌که متوسط بازدهی بازارهای مسکن (تهران)، دلار، طلا، سکه و بورس در سال گذشته حول‌وحوش ۱۰ درصد تخمین زده می‌شود خریداران زمین و املاک مسکونی کلنگی در کشور، پارسال سود سالانه متوسط حول‌وحوش ۲۶درصدی را از این بازار به دست آوردند.
صاحبان سرمایه‌های درشت با ورود به بازار معاملات زمین و املاک کلنگی، سال گذشته به‌طور میانگین بازدهی بیش از دو برابری نسبت به متوسط بازدهی سرمایه‌گذاری در سایر بازارهای دارایی پرتقاضا را به دست آوردند.
بررسی‌های آماری با استناد به تازه‌ترین اطلاعات و آمارهای رسمی منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، ملاکان، سال گذشته در زمین برنده سرمایه‌گذاری حضور یافته و با خرید زمین و ملک کلنگی، به طور متوسط بیش از دو برابر بازدهی نسبت به میانگین بازدهی سایر بازارها را به دست آوردند. درحالی‌که متوسط بازدهی بازارهای مسکن (تهران)، دلار، طلا، سکه و بورس در سال گذشته حول‌وحوش ۱۰ درصد تخمین زده می‌شود خریداران زمین و املاک مسکونی کلنگی در کشور، پارسال سود سالانه متوسط حول‌وحوش ۲۶درصدی را از این بازار به دست آوردند.
متوسط قیمت هر مترمربع زمین و املاک مسکونی کلنگی مطابق با تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن کشوری، در پایان سال گذشته به ۱۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسید که این میزان با رشد ۲۶درصدی در مقایسه با سطح متوسط قیمت زمین کشور در ابتدای ۱۴۰۰، همراه شده است. سال گذشته بازار زمین در شهرهای کشور با سطح متوسط قیمت ۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومانی به ازای هر مترمربع به کار خود خاتمه داد. هرچند بازدهی بازار زمین مانند بازار مسکن و برخی دیگر از دارایی‌ها، در سال ۱۴۰۰ نسبت به سال ۱۳۹۹ کمتر شده است اما برندگان سرمایه‌گذاری در بازارهای دارایی سال گذشته، خریداران زمین یا سرمایه‌گذاران بزرگ‌مقیاسی بودند که بازار امن، کم‌ریسک، کم‌خطر و فاقد هزینه معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی را به عنوان مقصد سرمایه‌گذاری خود انتخاب کردند.
بازدهی بازار زمین در شهر تهران نیز بعد از بازدهی بازار زمین کشوری، بیشترین میزان بازدهی در میان بازارهای دارایی و سرمایه‌گذاری را به خود اختصاص داد و در سال گذشته بعد از بازار زمین کشوری، بیشترین سود و عایدی را در مقایسه با سایر بازارهای دارایی و حتی بازار معاملات واحدهای مسکونی، به ثبت رساند. بازدهی بازار زمین در شهر تهران در سال ۱۴۰۰ معادل ۱/۱۷ درصد بود که در مقایسه با بازدهی ۱۶درصدی بازار مسکن شهر تهران در این بازه زمانی- یک سال ۱۴۰۰ – معادل ۱/۱ واحد درصد بیشتر است. به این ترتیب، خریداران زمین نه‌تنها در کشور که در تهران نیز نسبت به سرمایه‌گذاران در سایر بازارهای دارایی، عایدی بیشتری را به دست آورده و به این ترتیب با سرمایه خود در زمین برنده سرمایه‌گذاری، حضور یافتند.
بازار اول در رشد قیمت
بررسی‌های به عمل آمده در خصوص وضعیت بازدهی بازارهای دارایی در سال ۱۴۰۰ نشان می‌دهد، بازار زمین کشوری بیشترین میزان بازدهی سالانه را در میان بازارهای دارایی به خود اختصاص داد. زمین نه‌تنها در سال گذشته، به لحاظ شیب تورمی، جلوتر از بازار مسکن حرکت کرد که درعین‌حال، رتبه اول بازدهی و رشد قیمت را در میان پرمتقاضی‌ترین بازارهای دارایی به خود اختصاص داد.
براساس آخرین آمارهای اعلام‌شده از سوی مرکز آمار ایران، در خصوص تحولات بازار معاملات زمین و مسکن در شهرهای کشور که در روزهای اخیر منتشر شده است، متوسط قیمت هر مترمربع زمین و همچنین زمین املاک مسکونی کلنگی در کشور، در پایان سال ۱۴۰۰، به ۱۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسید. این میزان در مقایسه با متوسط ۹ میلیون و۳۰۰ هزارتومانی قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در زمستان ۱۳۹۹، معادل رشد ۲۶درصدی را نشان می‌دهد و نشان‌دهنده بازدهی بازار زمین در مدت زمان یک‌ساله است.
در تهران نیز میانگین قیمت هر مترمربع زمین یا ملک مسکونی کلنگی در زمستان ۱۴۰۰، براساس اعلام مرکز آمار ایران، به ۵۲میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با سطح متوسط ۴۴ میلیون و۶۰۰ هزار تومانی هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در زمستان ۱۳۹۹ نشان‌دهنده رشد ۱۷درصدی قیمت در این بازار در بازه زمانی یک‌ساله است. به عبارتی بازدهی بازار زمین در شهر تهران در سال ۱۴۰۰ معادل ۱۷ درصد بوده است. این میزان اگرچه از بازدهی سایر بازار دارایی‌ها در شهر تهران بیشتر بوده است اما کمتر از بازدهی بازار زمین
کشوری است.
چرا کشور از تهران جلو زد؟
سال گذشته، بازار زمین کشوری، بازدهی به مراتب بالاتری از تمام بازار دارایی‌ها ازجمله بازار مسکن و زمین در تهران داشت. علت این موضوع به ورود بازار املاک شهر تهران به دوره پساجهش ملکی در سال ۱۴۰۰ مربوط می‌شود. در سال ۱۴۰۰ بعد از سه سال جهش شدید ملکی در شهر تهران، بازار املاک پایتخت، وارد دوره پساجهش شد و سرعت رشد قیمت زمین و مسکن در آن نسبت به سه سال گذشته به میزان محسوسی کاهش یافت. تورم نقطه به نقطه در بازار مسکن از حول‌وحوش ۷۰ درصد به حدود ۱۶ درصد رسید و در بازار زمین نیز تورم نقطه به نقطه ۱۷درصدی در زمستان ۱۴۰۰ نسبت به زمستان ۱۳۹۹ رقم خورد. این در حالی است که در سال ۹۹ متوسط قیمت زمین در شهر تهران نسبت به سال ۹۸ حول‌وحوش ۱۰۰ درصد رشد کرد.
بااین‌حال، به دلیل آن‌که جهش قیمت مسکن که در شهر تهران از ابتدای سال ۹۷ آغاز شد در سایر شهرها عملاً از ابتدای ۹۸ شروع شد، در سال ۱۴۰۰ که بازار املاک شهر تهران (زمین و مسکن) به دوره پساجهش و ثبات نسبی ورود کرد، فاز رشد سریع قیمت‌ها در بازار املاک سایر شهرها ادامه یافت. هرچند در سایر شهرها نیز اثر کاهش شدید سرعت رشد قیمت مسکن تهران، به بازار املاک رسید. تورم نقطه به نقطه زمین در کشور در پایان سال ۱۴۰۰ در حالی به حول‌وحوش ۲۶ درصد رسید که در سال ۹۹، تورم نقطه به نقطه در بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی کشوری، حول‌وحوش ۱۰۰ درصد بود. در واقع اگرچه سرعت رشد قیمت یا بازدهی بازار زمین کشوری از بازدهی بازار املاک (زمین و مسکن) شهر تهران بیشتر بود و بازار زمین کشوری در میان سایر بازارهای پرمتقاضی، رتبه اول بازدهی سال ۱۴۰۰ را به خود اختصاص داد اما وجه مشترک این بازار با سایر بازارها، خود را در شکل کاهش سرعت رشد قیمت نسبت به سال قبل -۱۳۹۹- نشان داد.
به این معنا که اگرچه بازار زمین کشوری، پرسرعت‌ترین بازار به لحاظ رشد قیمت بود اما همان‌طور که شیب رشد قیمت در سایر بازارها کند شد، سرعت رشد قیمت در این بازار نیز به حدود یک‌چهارم سرعت رشد قیمت همین بازار در سال ۹۹ کاهش یافت. بااین‌حال، بازدهی در بازار زمین کشوری، به طور متوسط بیش از دو برابر میانگین بازدهی سایر بازارهای پرمتقاضی در سال گذشته بود.
سیگنال سرمایه‌گذارها به زمین کشوری
یک علت مهم دیگر ناشی از جهت رفتاری سرمایه‌گذاران درشت‌مقیاس در بازار املاک است. بررسی‌ها نشان می‌دهد با شروع روند کاهش سرعت رشد قیمت در پایتخت و شهرهای بزرگ، گروهی از سرمایه‌گذاران ملکی درشت‌مقیاس، بازار زمین سایر شهرها را به عنوان مقصد سرمایه‌گذاری خود انتخاب کردند. استدلال این گروه این است که با تکمیل شدن ظرفیت رشد سریع قیمت‌ها در بازار زمین و مسکن پایتخت و سایر کلانشهرها، تقاضا به سمت بازار زمین در سایر شهرها خواهد آمد و این رشد سریع که حالا در بازار مسکن کلانشهرها متوقف شده است به بازار مسکن این شهرها سرایت می‌کند.
در واقع از نظر آن‌ها، بازار زمین در سایر شهرها غیر از پایتخت و برخی از کلانشهرها، هنوز جای رشد دارد. بنابراین زمانی که سرعت رشد قیمت در تهران و کلانشهرها کاهش یافته است سرمایه‌گذاری در بازار زمین این شهرها می‌تواند گزینه مناسبی برای دسترسی به بازدهی بالاتر نسبت به بازدهی سایر بازارها باشد. همین اتفاق نیز سال گذشته در بازار زمین کشوری رخ داد. گروهی از ملاکان سرمایه‌دار، این‌بار بازار زمین شهرهای دیگر، به‌خصوص شهرهای شمالی را به عنوان مقصد سرمایه‌گذاری خود انتخاب کردند و نتیجه نیز همان‌گونه که پیش‌بینی شده بود خود را در شکل بازدهی بالاتر بازار زمین کشوری نه‌تنها نسبت به بازار زمین شهر تهران بلکه نسبت به همه بازارهای پرمتقاضی، نشان داد.
آن‌ها به طور میانگین به سودی بیش از دو برابر متوسط سود سایر سرمایه‌گذاران در سایر بازارهای دارایی دست یافتند. ضمن آن‌که بازار زمین همواره بازاری بدون ریسک از بابت احتمال برای ریزش شدید قیمت (برخلاف بازارهای زودنقدشونده مانند دلار، طلا، بورس و …) و همچنین بازاری فاقد انواع هزینه‌های مالیاتی و هزینه‌های نگه‌داری است. در واقع خریداران زمین که اغلب سرمایه‌گذاران دانه‌درشت بودند، در سال گذشته نه‌تنها در امن‌ترین، کم‌ریسک‌ترین و کم‌هزینه‌ترین بازار سرمایه‌گذاری کردند بلکه عایدی بیشتری نسبت به سایر سرمایه‌گذاران بازارهای دیگر به دست آوردند.
رتبه سالانه بازدهی بازارها
خریداران زمین در کشور در حالی در سال گذشته موفق به کسب متوسط سود ۲۶درصدی از این بازار شدند که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در کشور در همین بازه زمانی کمتر از ۲۵ درصد رشد کرد. در تهران نیز بازدهی بازار زمین در سال ۱۴۰۰ در حالی حدود ۱۷ درصد بود که بازدهی بازار معاملات مسکن معادل ۱۶ درصد گزارش شد. در واقع بازدهی در بازار زمین هم در تهران و هم در کشور به طور متوسط یک واحد درصد از بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بیشتر بود.
اما بازار زمین و بازار معاملات مسکن در حالی رتبه اول و دوم بازدهی در میان سایر بازارها را به خود اختصاص دادند که در این میان بررسی‌ها نشان می‌دهد بازدهی سایر بازارهای پربازده بین کمتر از ۳ تا نهایت ۱۴ درصد متغیر بوده است.
بازدهی سالانه بازار معاملات سهام براساس تغییرات شاخص کل بورس در سال ۱۴۰۰ معادل ۹/۲ رصد گزارش شد. بازدهی دلار حول‌وحوش ۴ درصد (براساس نرخ‌های اعلامی از سوی صرافی ملی) و در بازار آزاد حول‌وحوش ۱۰ درصد، بازدهی طلا ۶/۱۱ درصد و بازدهی سکه ۱/۱۴ درصد اعلام شد.
بازدهی همه این بازارها ازجمله بازار زمین و مسکن در سال ۱۳۹۹ که سال جهش بازارهای مختلف اقتصادی بود، به مراتب بیش از بازدهی این بازارها در سال ۱۴۰۰ بود. در واقع می‌توان گفت در سال ۱۴۰۰ بعد از یک دوره جهش شدید قیمت در همه بازارها، روند با سرعت رشد قیمت در بازارهای اقتصادی کاهش یافت. بااین‌حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد، در دوره جهش، بازار زمین بیشتر از بازار مسکن حرکت کرده و سرمایه‌گذاران و خریداران زمین بیش از سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن موفق به کسب سود شده‌اند. بااین‌حال، خریداران مسکن چنانچه واحدهای خود را به بازار اجاره عرضه کرده باشند، از عایدی اجاره‌بها نیز برخوردار می‌شوند. متوسط اجاره‌بهای مسکن در کشور در سال گذشته در یک رکورد بی‌سابقه حول‌وحوش ۶۰ درصد رشد کرد؛ بنابراین می‌توان اعلام کرد با محاسبه عایدی بازار اجاره، خریداران زمین و مسکن در سال گذشته، برندگان سرمایه‌گذاری در میان سرمایه‌گذاران سایر بازارها بوده‌اند.
منبع: ماهنامه بازار و سرمایه شماره ۱۳۱
