خانه اولی ها ته صف دریافت تسهیلات بانکی
بهار امسال کل تسهیلاتی که در قالب وام‌های ساخت و خرید مسکن به این بخش رسید، ۳۱هزار میلیارد تومان بود؛ اما حداقل ۱۰هزار میلیارد تومان از منابع بانکی مخصوص تسهیلات مسکن، به شارژ جاهای دیگر اختصاص یافت. مدیران بانکی برای تامین مالی مسکن با سه مساله روبه‌رو هستند که نتیجه‌اش، برد دو گروه فرعی و باخت سه گروه اصلی دیگر شده است.
درست در فصلی که تامین مالی مسکن در «کف تاریخی» قرار گرفته و دولت و مردم با «فقر تسهیلات بانکی» برای تولید خانه دولتی و خرید خانه اول دست و پنجه نرم می‌کردند، وام‌های بخش مسکن و ساختمان خرج تولید بستنی، ساخت مبل، خودروسازی و نفت و پتروشیمی شد. گزارش از داده‌های رسمی درباره مقاصد «تسهیلات کلان» از محل منابع بخش مسکن و ساختمان طی بهار امسال، حاکی است: حدود ۱۰ هزار میلیارد تومان وام بانکی به حوزه‌های کاملا غیرمرتبط با مسکن پرداخت شده است.
فهرست دریافت‌کنندگان «تسهیلات کلان» یا همان وام بالای ۱۰۰ میلیارد تومان که بانک مرکزی منتشر کرده است، نشان می‌دهد، حجم قابل توجهی از منابع بانکی بخش مسکن و ساختمان مطابق گزارش پرداختی بهار ۱۴۰۱، برای تولید «بستنی، خودرو، مبلمان، نفت، پتروشیمی، دستمال کاغذی، امور دام و فعالیت بازرگانی و البته سیستم گرمایش و فولاد» مصرف شده است. در مقابل، طی همین بهار سال جاری، «پرداخت قطره‌چکانی وام خرید و ساخت مسکن» به فعالان واقعی و متقاضیان مصرفی بازار ملک باعث شد «سهم این بخش از کل تسهیلات شبکه بانکی، به کف تاریخی یعنی ۲/ ۵ درصد سقوط کند» و تحت تاثیر این «عدم شارژ اعتباری»، ابررکود در دو حوزه ساخت‌وساز و خرید مصرفی آپارتمان، به ترتیب برای نهمین سال پیاپی و پنجمین سال متوالی، تمدید شود. دولت براساس قانون مصوب مجلس – اقدام تکلیفی- برنامه‌ریزی کرده بود در سال جاری برای رونق تولید و عرضه مسکن، سهم این بخش از تسهیلات شبکه بانکی به حداقل ۲۰ درصد برسد. اما «نیمه نامرئی معادله تامین مالی توسط بانک‌ها» از یک‌سو باعث باخت مسکن به سیاست‌های مصوب شد و از سوی دیگر، «ذی‌نفعان همیشگی وام‌های ارزان» را منتفع‌تر کرد.
ماجرا چیست؟ برنده و بازنده «بهره دستوری»
به گزارش گروه مسکن اقتصاد ۱۰۰،بخش مسکن و ساختمان در باتلاق رکود چندین ساله گیر افتاده است. اگرچه منبع تغذیه این باتلاق، «انتظارات تورمی» و «سیاست‌های اقتصادی نادرست و ریسک‌های غیراقتصادی» تحمیل شده به بازارها و فعالان اقتصادی بوده و هنوز هم این منبع با تمام قدرت مشغول کار است، اما «بانک‌ها اگر فضای فعالیت متعارف بانکداری به‌دور از سیاست‌های دستوری برایشان فراهم بود»، می‌توانستند «ابعاد ابررکود ابرتورمی بخش مسکن» را تا حدود زیادی کاهش دهند. چگونه؟ با پرداخت تسهیلات هدفمند برای رونق دومنظوره در این بخش و به نفع تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذار ساختمانی. اما سیاستگذار پولی، دست بانک‌ها را برای این اقدام اساسی بسته است؛ این همان نیمه نامرئی ماجرا است. ماجرای «تخصیص وام‌های مسکن به صنایع بستنی‌سازی، خودروسازی و…» از این قرار است که «برای بانک‌ها اصلا صرف نمی‌کند در شرایط تورم ۵۰ درصدی که قیمت تمام‌شده منابع (تسهیلات) را به بالای ۲۲ تا ۲۴ درصد رسانده است، وام ۱۵ ساله (وام‌های مسکن حداقل ۱۵ ساله است) با نرخ بهره ۱۸ درصدی پرداخت کنند».
این مساله اساسی بانک‌ها وقتی تشدید می‌شود که «مدیران بانکی با واقعیت تلخ چشم‌انداز صعودی تورم عمومی (احتمال بالای بیشتر شدن قیمت تمام‌شده تسهیلات در آینده) روبه‌رو هستند و ریسک پرداخت وام با نرخ بهره تکلیفی پایین را بسیار بالا برای بانک خود ارزیابی می‌کنند». اما مساله «دست بسته بانک‌ها در پرداخت وام بلندمدت (تسهیلات مسکن)» به همین دو واقعیت تلخ محدود نمی‌شود. بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مسکن مدت‌هاست با «عدم تعادل زمانی منابع و مصارف» مواجهند.
مردم به خاطر همان «انتظارات تورمی» و «نرخ سود پایین سپرده‌گذاری»، تمایلی به سپرده‌گذاری بلندمدت ندارند؛ در این حالت، بانک قادر نیست تسهیلات بلندمدت پرداخت کند. گسل عظیم بین «هزینه
تامین منابع تسهیلات مسکن» و «دریافتی بانک‌ها از پرداخت تسهیلات مسکن»، مسیر فعالیت بانک‌ها را به اجبار به سمتی منحرف کرده که یا «وام خرید مسکن کوتاه‌مدت حداکثر ۵ ساله با اسامی متفرقه مثل تعمیر منزل و…به شکل حبس ۲۰ درصد اصل تسهیلات در حساب بدون سود» به متقاضیان خرید خانه بپردازند تا به‌واسطه همین حبس بخشی از وام، نرخ سود تسهیلات به قیمت تمام‌شده برسد یا اینکه «منابع بخش مسکن را صرف وام‌های مورد نیاز صنعتگران و تجار با دوره بازگشت حداکثر ۳ ساله (تسهیلات در گردش) کنند». در هر دو حالت، بازنده این مدل «بانکداری در بخش تامین مالی مسکن»، دو ضلع اصلی بازار مسکن و ساختمان یعنی سرمایه‌گذار ساختمانی و خریداران مصرفی هستند.
بازنده سوم؛ دولت با وعده‌هایش
البته در این دوره (دولت سیزدهم)، بازنده سومی هم در «بازی اجباری بانک‌ها در خارج از زمین تامین مالی مسکن» شکل گرفته است؛ دولتی که قول داده سالی «یک میلیون مسکن» با شارژ بانکی ۳۶۰ هزار میلیارد تومانی برای خانوارهای کم‌درآمد جامعه تولید کند. دولت مطابق تکالیف بدون پشتوانه همه سال‌های گذشته به بانک‌ها، برای امسال به شبکه بانکی تکلیف کرده بود «۲۰ درصد از کل تسهیلاتی را که به کل اقتصاد پرداخت می‌کنند برای بخش مسکن و ساختمان صرف کنند». اما در بهار امسال، کارنامه پرداخت تسهیلات بانکی نشان داد فقط ۲/ ۵ درصد از کل تسهیلات پرداختی، نصیب بخش مسکن و ساختمان شد.
در بهار امسال، کل تسهیلاتی که بانک‌ها برای ساخت و خرید مسکن به متقاضیان پرداخت کردند، ۳۱ هزار میلیارد تومان بود. اما در همین بهار، معادل یک‌سوم تسهیلات مسکن پرداختی، از محل منابع بانکی مخصوص مسکن، برای «کارهای خارج از بخش مسکن» تسهیلات داده شد. براساس داده‌های منتشرشده در سایت بانک مرکزی، یکی از بانک‌ها که ماموریت تخصصی تامین مالی بخش مسکن و ساختمان را برعهده دارد، براساس جمع تسهیلات در پایان خرداد سال جاری، ۳۵۰۰ میلیارد تومان به خودروسازی، ۲۹۲۵ میلیارد تومان به مبلمان‌سازی، ۲۲۵ میلیارد تومان به امور دام، ۳۹۶ میلیارد تومان برای تولید دستمال کاغذی، بیش از ۱۳۰۰ میلیارد تومان برای نفت و پتروشیمی، ۳۵۴ میلیارد تومان برای تولید بستنی و ۴۷۰ میلیارد تومان برای فولاد و همچنین ۱۵۵ میلیارد تومان برای فعالیت یک شرکت بازرگانی، «تسهیلات کلان» پرداخت کرده است. یکی از وزارتخانه‌ها هم از این بانک، «تسهیلات کلان» به میزان ۳۰۷ میلیارد تومان دریافت کرده است که این مدل پرداخت وام به دستگاه دولتی، خود محل سوال و قابل تامل است.
فامیل بانک‌ها هم برنده شدند
یکی از برندگان «وام ارزان» یعنی وامی که با نرخ بهره بسیار پایین‌تر از قیمت تمام‌شده و تورم عمومی پرداخت می‌شود، «شرکت‌های زیرمجموعه بانک‌ها» هستند. یکی از همین شرکت‌ها که ساختمان‌سازی می‌کند، در بهار امسال ۱۷۰۰ میلیارد تومان از منابع بخش مسکن را در قالب «تسهیلات کلان» دریافت کرده است. رقمی که این فامیل شبکه بانکی (شرکت زیرمجموعه شبکه بانکی) در قالب تسهیلات دریافت کرده، از کل رقمی که دو شهر جدید پرند و پردیس به عنوان مناطق اصلی «ساخت مسکن ارزان برای کم‌درآمدها» در همین بهار امسال تسهیلات گرفتند، بیشتر بوده است. شبکه بانکی در بهار امسال تنها ۲۳۵ میلیارد تومان به پرند و ۱۲۰۰ میلیارد تومان به پردیس «تسهیلات کلان» پرداخت کرد که سرجمع این تسهیلات از وامی که از محل منابع بخش مسکن به خودروسازی پرداخت شد هم کمتر بود.
اگر دست بانک‌ها باز شود…
نامعادله «نرخ سود تسهیلات و نرخ سود سپرده پایین» و «قیمت تمام‌شده بالای وام مسکن» باعث شده بانک‌ها مجبور شوند «اعتبارات بخش مسکن» را برای غریبه‌ها یعنی حوزه‌های غیرمسکن صرف کنند. نتیجه این بیراهه، «سرمایه‌گذاران ساختمانی» و «خانه‌اولی»ها را تشنه‌تر از قبل کرده و مهم‌ترین بازار را بیشتر از قبل در رخوت و بی‌تحرکی غرق کرده است. اما اگر این نامعادله جای خود را به معادله «تامین مالی مسکن با فرمول برد-برد» بدهد، «اعتبارات بخش مسکن با انگیزه و اراده بانک‌ها به مسیر درست برخواهد گشت». بانک‌ها اگر اجازه پیدا کنند «متناسب با قیمت تمام‌شده تسهیلات بلندمدت»، وام بپردازند، «بخش قابل توجهی از تقاضای انباشت در بازار مسکن» با دریافت تسهیلات اقدام به جابه‌جایی خواهند کرد. یک مدل می‌تواند «راه‌اندازی تسهیلات لیزینگ» برای تامین مالی اقشار دهک‌های بالای درآمدی باشد که در این مدل، بانک‌ها با پرداخت تسهیلات لیزینگ با نرخ سود بالا، می‌توانند «زمینه مالی برای پرداخت تسهیلات حمایتی به اقشار کم‌درآمد و خانه‌اولی» را تامین کنند. یک مدل دیگر، پرداخت وام مسکن دومنظوره با هدف «رونق همزمان تولید و فروش مسکن» برای اقشار هدف است. البته که «اگر زمینه ملاکی و ملک‌بازی» در بازار مسکن کشور از طریق اهرم درست مالیاتی و مهار ریشه انتظارات تورمی، مسدود شود، بانک‌ها تا حدودی متوجه «تامین مالی بخش مولد» خواهند شد.
